Il mercato italiano della casa perde velocità. Non è ancora una crisi, ma il secondo trimestre del 2026 segna una brusca frenata rispetto alla crescita osservata nei mesi precedenti. Tra aprile e giugno sono state registrate 201.596 compravendite residenziali, appena lo 0,1% in più rispetto alle 201.344 dello stesso periodo del 2025.
Il dato dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate fotografa quindi una sostanziale stabilità su base annua. Nei capoluoghi la crescita si ferma allo 0,5%, mentre nei comuni non capoluogo il numero degli scambi resta invariato. Il Centro Italia è l’area più debole, con una flessione dello 0,7%, mentre il Nord Ovest cresce dello 0,4% e il Sud dello 0,6%.
Milano si ferma, Firenze arretra
Il rallentamento emerge con particolare evidenza nelle grandi città. A Milano le compravendite sono state 6.492, praticamente lo stesso numero del secondo trimestre 2025: la variazione tendenziale è pari a zero. Roma si mantiene appena sopra la linea di galleggiamento con 9.883 transazioni e una crescita dello 0,4%.
Il dato più negativo arriva da Firenze, dove gli scambi scendono dell’8,3% rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno. Le compravendite si fermano a 1.168. In calo anche Palermo, con il 2,6% in meno. Sul fronte opposto, Napoli registra l'aumento più consistente tra le grandi città, con un +4,2%, seguita da Genova con +2,9%. Bologna cresce dell’1,1% e Torino dello 0,6%.
Il quadro cambia se il confronto viene fatto con i primi tre mesi del 2026. In questo caso gli scambi risultano in crescita, anche per effetto della stagionalità: a livello nazionale l’aumento rispetto al primo trimestre è del 12,2%. Per questo il dato più significativo resta quello tendenziale, che confronta lo stesso periodo di due anni consecutivi.
Tre acquisti su quattro sono per la prima casa
Rimane elevata la quota di chi compra approfittando dell’agevolazione per la prima casa. Nel secondo trimestre rappresenta il 72,7% degli acquisti effettuati dalle persone fisiche, lo stesso livello dei primi tre mesi dell’anno.
Tra le grandi città spicca Roma, dove la quota supera l’85%. Seguono Genova, vicina all’80%, e Bologna, con il 77,6%. A Milano la percentuale si attesta poco sopra il 70%.
Il ricorso al finanziamento bancario continua però a interessare meno della metà degli acquisti effettuati dalle persone fisiche. La quota nazionale delle compravendite assistite da mutuo è del 46,6%, in calo rispetto al 47,9% del trimestre precedente ma superiore al 46% di un anno prima. Il tasso medio applicato alla prima rata dei mutui rilevati dall’OMI si colloca al 3,57%.
Le case nuove tengono meglio del mercato
In un mercato quasi immobile, le abitazioni di nuova costruzione rappresentano una delle eccezioni. Le compravendite di case nuove aumentano del 15,6% rispetto al secondo trimestre 2025 e raggiungono 12.962 unità. Gli acquisti di abitazioni esistenti, al contrario, diminuiscono dello 0,8%.
Milano resta la grande città con la maggiore incidenza del nuovo, pari al 12,1% degli acquisti. Seguono Bologna con l’8,3% e Roma con il 7,8%. A Napoli le abitazioni nuove rappresentano appena l’1,6% delle transazioni.
La diversa tenuta del nuovo è un elemento significativo in un mercato nel quale efficienza energetica e costi di riqualificazione stanno diventando sempre più importanti. La disciplina europea di riferimento è la direttiva sulla prestazione energetica degli edifici, la cosiddetta Epbd. Per le abitazioni non impone automaticamente a ogni singolo proprietario una determinata classe energetica entro una data prestabilita, ma richiede agli Stati un percorso di riduzione dei consumi medi del patrimonio residenziale, con particolare attenzione agli immobili meno efficienti.
Il rialzo dei tassi cambia lo scenario
Sul mercato comincia intanto a pesare il nuovo ciclo dei tassi di interesse. Il 10 settembre la Banca centrale europea ha alzato di 25 punti base i tre tassi ufficiali. Dal 16 settembre il tasso sui depositi è al 2,50%, quello sulle operazioni di rifinanziamento principali al 2,65% e quello sui prestiti marginali al 2,90%.
Secondo Nomisma, il costo del credito resta uno dei fattori decisivi per l’andamento delle compravendite. Le analisi pubblicate a settembre indicano che una stretta monetaria tende a trasferire i suoi effetti sul mercato immobiliare con alcuni mesi di ritardo. Un primo rallentamento potrebbe emergere nell’ultimo trimestre del 2026, mentre le conseguenze più visibili potrebbero manifestarsi nei primi mesi del 2027.
Il quadro è quindi diverso da quello di una caduta improvvisa del mercato. La domanda resta presente, ma famiglie e acquirenti devono confrontarsi con rate più onerose, prezzi delle abitazioni ancora elevati e un’inflazione che continua a comprimere il potere d’acquisto.
Gli affitti continuano a correre
Se le compravendite frenano, il mercato delle locazioni resta in espansione. Nel secondo trimestre le abitazioni interessate da nuovi contratti registrati sono state 248.180, con una crescita del 3,1% rispetto allo stesso periodo del 2025.
Ancora più forte è l’aumento del valore dei canoni. L’ammontare annuo complessivamente pattuito nei nuovi contratti raggiunge 1,681 miliardi di euro, il 6,3% in più su base annua. I canoni crescono quindi a un ritmo doppio rispetto al numero di nuove abitazioni locate.
A Roma i nuovi contratti sfiorano quota 13 mila, con un incremento del 6,1%, mentre il valore annuo dei canoni aumenta del 9,6%. A Milano le nuove locazioni raggiungono 13.730 unità, il 6,9% in più rispetto a un anno prima, con una crescita del 5,8% del monte canoni.
A trainare il mercato sono soprattutto i contratti agevolati di lunga durata, che a livello nazionale crescono del 9,8% come numero di abitazioni locate e del 16% in termini di canone annuo complessivo. I contratti ordinari di lunga durata, invece, diminuiscono dello 0,8%.
Le quotazioni OMI, zona per zona
Per chi vuole orientarsi sui valori immobiliari, l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione la banca dati delle quotazioni OMI, consultabile anche partendo da un indirizzo. I dati indicano per ogni zona territoriale omogenea un intervallo minimo e massimo dei valori di compravendita e locazione, espresso in euro al metro quadrato.
Non si tratta però del prezzo esatto di una determinata casa o di una singola via. Le quotazioni OMI sono valori medi riferiti a zone omogenee e rappresentano un parametro indicativo. La stessa Agenzia precisa che non possono sostituire una valutazione puntuale dell’immobile, che deve tenere conto di caratteristiche, stato di conservazione, piano, esposizione e qualità dell'edificio.
Il secondo trimestre consegna così un mercato a due velocità: gli scambi delle abitazioni si sono praticamente fermati rispetto a un anno fa, mentre le locazioni continuano a crescere e i canoni aumentano ancora più rapidamente. Con il nuovo rialzo dei tassi, il banco di prova arriverà tra gli ultimi mesi del 2026 e l’inizio del 2027.
