I membri del Direttivo del Comitato Benevento Nord/Est hanno inviato una lettera aperta al sindaco Clemente Mastella e a tutti gli assessori e consiglieri del Comune di Benevento con al centro un'analisi dettagliata della difficile situazione sulle aree Pip Roseto - Olivola (d6), Pip Olivola (d1) e sull'area Fascia commerciale a ridosso della strada a scorrimento veloce Statale 372 Benevento – Torre Palazzo (d2).
Al centro della lunga ed articolata missiva stilata dal presidente del Comitato, Gennaro Iarossi, e firmata da tutto il direttivo anche e soprattutto la difficile situazione in cui si trovano i proprietari dei terreni nel mirino di continui accertamenti per omesso o parziale versamento Imu che stanno arrivando da svariati mesi. Per questo motivo, anche alla luce “dell’approvazione – nelle prossime ore ndr - di una nuova valutazione delle aree fabbricabili ai fini dell’applicazione della imposta municipale Imu da parte del Consiglio Comunale e riferiti all’anno 2019 (che deve essere in sintonia con la reale situazione dei tempi attuali e non scostante, puramente teorica e influenzata da valori di estimo non in armonia con lo stato dei luoghi), si vede obbligato, per l’ennesima volta, a portare all’attenzione degli amministratori comunali le problematiche che perdurano da svariati decenni”.
Di qui il comitato analizza la situazione che si è venuta a creare con i primi espropri fatti dal Comune alla fine degli anni '80. Espropri che avrebbero dovuto consentire un'espansione industriale dell'area a Nord di Benevento che fino a quel momento era stata una zona prettamente a vocazione agricola.
“Tematiche – spiega Iarossi - che sembrano alla conoscenza di tutti ma a cui nessuno pone dei rimedi in modo da incanalare il tutto verso uno sbocco positivo nell’interesse della città di Benevento, degli abitanti proprietari e della comunità tutta. Facendo una breve cronologia dei vincoli a cui sono assoggettati i terreni di Olivola e Roseto bisogna risalire addirittura al lontano 1987, allorquando il Consiglio Comunale di Benevento, con delibera n. 340-341, approvò il Piano Insediamenti Produttivi Di Olivola Roseto. Questi vincoli sono stati rinnovati, con piccole modifiche, nel 1997, nel 2002/2003 e infine nel 2012 quando è stato approvato l’attuale Piano Urbanistico Comunale (PUC). Questi terreni quindi, pur avendo avuto un reale ed effettivo utilizzo agricolo, sono stati sottoposti a vincolo urbanistico con destinazione D1 nel PRG del comune di Benevento per porlo ad uso dei Piani Insediamenti Produttivi Olivola e per accogliere, di seguito, il POOl 2000, e successivamente anche il centro di smistamento di Poste Italiane (oltre a tante altre promesse di insediamenti di cui, con il passare degli anni, non si è visto nemmeno l’ombra). Alla scadenza dei vincoli – ricorda ancora il Comitato Benevento Nordest - si è provveduto puntualmente al loro rinnovo fino ad arrivare ai giorni d’oggi quando, pur perdurando ancora la effettiva e reale utilizzazione agricola dei suoli di cui sopra, si tiene in piedi un vincolo con destinazione D6 del PUC per una estensione di circa 3.000.000 di metri quadrati (aree per usi produttivi plurimi, logistica ed eventuali nuove aree Asi). L’attuale PUC, approvato con decreto del Presidente della Provincia N. 54 del 06-12-2012 e pubblicato sul BURCN.78 del 24-12-2012, è entrato in vigore il giorno 08-01-2013, ha superato la sua valenza quinquennale e pertanto non ha più validità. La mancata decadenza del vicolo nelle zone con destinazione D6 si giustifica affermando che il vincolo stesso è di natura conformativa e non espropriativa: ma come si possono gestire lotti di 100.000 metri quadrati senza un processo di acquisizione e di cessione da parte di un organismo superiore”.
Lotti che secondo il Comitato erano stati creati ad uso e misura di Iikea, ma dinanzi al progetto ormai sfumato da anni, il Comitato chiede “quando si porranno i correttivi di questo piano, visto che non esistono assolutamente richieste e le offerte di superfice soggetta a vincolo sono eccessivamente sproporzionate? La disciplina di attuazione dell’attuale PUC prevedeva nel lontano 2012 la predisposizione di un Master Plan di iniziativa Pubblica, privata o mista. Per Master Plan s’intende il plano volumetrico esteso all’intera zona elementare, con identificazione di lotti, Aree Pua , infrastrutture (pubbliche e private), servizi pubblici parametri urbanistici e identificazione delle strategie d’indirizzo anche temporali attraverso le quali uno o più soggetti (Pubblici, privati o misti) designano le azioni programmatiche finalizzate all’ottenimento del risultato atteso .
La normativa di attuazione contempla ancora che il Master Plan potrà e dovrà essere modificato ogni tre anni in sede di formulazione di API (Atti di programmazione degli Interventi), in funzione dello stato di attuazione delle previsioni ed in funzione degli eventuali aggiornamenti degli obbiettivi pubblici, fermo restando il rispetto dei parametri urbanistici. Di tutto questo – lamentano i cittadini - , a parte qualche opera di urbanizzazione, non si è fatto nulla e forse, perdurando la gravissima crisi economica che sta attanagliando il nostro Paese, non se ne farà nulla ancora per molto tempo. Ciò si rileva anche dal nuovo Patto Per Lo Sviluppo Della Regione Campania e non ultimo dalla programmazione delle ZES ( Zone Economiche Speciali), destinate ad essere localizzate a contrada Ponte Valentino, molto più attrattiva anche per la realizzazione del raccordo ferroviario (asserito e confermato da RFI). Si evidenzia che i proprietari delle aree espropriate per la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria del secondo lotto Pip Olivola /Roseto non sono ancora stati indennizzati totalmente e tantomeno si è provveduto alla stipula degli atti di passaggio di proprietà pur essendo avvenuta la presa di possesso già da diversi anni”.
Nella lunga disamina del Comitato si evidenzia sempre “la problematica del vincolo per le zone D6, con delibera N.35 del 25-12- 2013 del Consiglio Comunale è stato stabilito un valore impositivo ai fini IMU di € 16.71, valore di trasformazione, che dovrebbe rappresentare quello più attendibile per i terreni edificabili destinati alla trasformazione. In realtà i valori di stima inseriti nel sistema analitico, anche se probabilmente veritieri in via teorica, non sono attendibili all’atto pratico e quindi portano ad un risultato drammaticamente scostante rispetto alla realtà (per ogni 10.0000 m.q. di terreno con parametro IMU di 16.71 e con aliquota di 10.6 per mille scaturisce un importo annuale di 1770 euro; ma quando si ricava da un terreno agricolo con culture tradizionali questa somma se non si attinge ad altre forme di reddito). In ogni formula – rimarca il presidente del Comitato, Gennaro Iarossi -, il dato finale è influenzato dai parametri che vanno inseriti e, sicuramente, quelli di cui sopra sono non veritieri e notevolmente scostanti a rialzo (valore venale in commercio al 1 gennaio dell’anno di imposizione, prezzi medi di mercato di aree aventi analoghe caratteristiche, valore di mercato più probabile che il bene spunterebbe qualora il bene fosse messo in vendita, quotazioni immobiliari formulate da Osservatorio del Mercato Immobiliare O.M.I. etc. etc.). Infatti, ad eccezione di azioni espropriative da parte del comune di Benevento di piccole pezzature di terreno per opere di urbanizzazione, si può affermare che, il volume di atti di vendita sia tra privati e sia tra pubblico e privato, nell’ultimo decennio, è stato tendenzialmente pari a zero. Al danno patito in tutti questi anni si rischia di unire la beffa in quanto circolano notizie sulla riconsiderazione del valore delle aree fabbricabili ai fini dell’applicazione dell’imposta municipale propria, a modifica della delibera del consiglio comunale di Benevento n. 35 del 23-12-2013, che sono notevolmente scostanti in aumento rispetto alle reali situazioni di fatto e di mercato che, come detto sopra, è completamente assente. Da quelli che sono pochi atti tra privati stipulati negli ultimi anni, si può sicuramente evincere che, per quantità, il mercato è tendenzialmente ZERO e per importo non si supera mediamente il valore di circa € 3 al mq. Detto valore sicuramente rappresenta il valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione. In considerazione di quanto su esposto, questo Comitato si chiede come sia sostenibile una imposizione fiscale di € 16.71 al mq? Come è sostenibile la conservazione di un vincolo di natura D6 con estensione in superfice di circa 3.000.000 mq? Quale iniziativa privata con capitale privato o pubblico/privato può permettersi il lusso di acquisire un lotto da 100.000 metri quadrati ad un costo di 16.71 al mq (totale 1.671.000 €)? Come è possibile realizzare tutte le opere di urbanizzazione primaria e poi cominciare a costruire l’opificio? Tutto ciò sembra alquanto impossibile principalmente in questo periodo di congiuntura negativa. Fra le altre cose, poiché i terreni interessati sopra menzionati sono stati assoggettati a vincoli urbanistici edificatori di natura industriale, senza alcun risultato concreto da oltre 40 anni , indipendentemente dalla configurazione di vincolo espropriativo o conformativo, di per certo, si configura un vincolo patologico che va a svuotare il contenuto del diritto di proprietà, sancito dall’articolo 42 della Costituzione. Ciò incide sul godimento del bene in modo tale da renderlo inutilizzabile rispetto alla sua destinazione naturale, diminuisce la possibilità di gestione e trasmissione in asse ereditario (elevata e non sopportabile imposizione fiscale per giunta continuativa) e la commercializzazione e valore di scambio (ossia mettere su mercato un terreno che per essere utilizzato deve essere inglobato in un lotto con una estensione di 100.000 mq in complessivo)”.
Per tutti questi motivi il Comitato chiede quindi “un immediato provvedimento di decadenza del vincolo oppure, in subordine dell’applicazione dell’articolo 39 del DPR 327 del 08-06-2001, provvedendo a corrispondere appropriato ristoro al vincolo patologico a cui sono assoggettati i terreni da tanti anni, con notevolissima restrizione del diritto di proprietà. Non ultimo occorre fare una seria considerazione sulla costituzionalità della legge istitutiva dell’Imu che stabilisce il principio che l’area fabbricabile inizia ad esistere dalla fase di formulazione del piano regolatore poi PUC Comunale, anche senza il completamento degli iter legislativi. Questo normativa potrebbe andar bene nel momento in cui un comune ha richieste di insediamenti produttivi industriali e immediatamente si attrezza e concretizza i progetti; ma nel caso in cui un comune adotti un provvedimento di cui sopra, lo tiene in piedi per 10/20 anni senza alcun utilizzo o con insediamenti sporadici e limitatissimi e poi si deve annullare il vincolo, come si inquadra la cosa soprattutto sotto l’aspetto di una giustizia fiscale e di diritto? Non sarebbe più logico agire sulla plusvalenza realizzata all’atto del reale utilizzo del suolo a nuova destinazione che renderebbe tutto più lineare , giusto ed equo?”
In conclusione “per le situazioni pregresse, gli interessati all’accertamento non vanno trattati come evasori di imposte ma di soggetti vessati e coinvolti in un vortice burocratico di leggi che non vanno sicuramente in una direzione di giustizia nei confronti del cittadino. Specificamente bisognerebbe prevedere, per le aree fabbricabili D6 di Olivola/Roseto del PUC, un sostanziale ridimensionamento in considerazione di inesistenti azioni programmatiche di insediamenti di iniziativa privata, pubblica o pubblica/privata. Il ridimensionamento è richiesto anche in virtù di scarso interesse di insediamenti di natura ZES. Eventuali residui di vincolo devono rispettare una estensione di lotti di misura strettamente ridotta e confacente alle reali necessità di utilizzo; inoltre il reale utilizzo deve avere una prospettiva temporale di breve/medio termine ed il valore di imposizione IMU deve rispecchiare il reale valore di mercato e non quello di formule teoriche influenzate da valori sicuramente non reali. Per quanto riguarda la zona D1 Olivola bisognerebbe riportare l’estensione dei lotti alla misura originaria molto più ridotta rispetto agli attuali 100.000 mq; detto provvedimento consentirebbe ampliamenti dei pochi opifici già esistenti ed operanti che attualmente, ed assurdamente, sono impossibilitati a realizzare. Inoltre, per questa area, si rende necessaria una seria riconsiderazione di utilizzo di superficie in quanto sono presenti innumerevoli lotti inutilizzati e diversi fabbricati in stato di abbandono. Anche per queste zone c’è la necessità di una seria riconsiderazione sul valore di valutazione ai fini Imu prevista per un importo di 20,05 euro al mq; ciò significa che per ogni 10.000 metri quadrati con aliquota del 10.6 per mille scaturisce un importo annuale da pagare di 2.125 euro nonostante non ancora occupate ed utilizzate e quindi con vocazione e reale utilizzo agricolo. Infine, a proposito della zona con destinazione D2 riferita alla fascia a ridosso della strada 372 direzione Benevento/Torre Palazzo/Telese, va evidenziato che anche questo terreno, a vocazione prettamente agricolo, patisce vincolo da alcuni decenni e gli insediamenti sono avvenuti in maniera molto sporadica. In più punti della zona Fasanella, infatti, il terreno è abbastanza scosceso e mal si adatta ad usi previsti dal PUC. Pertanto anche per questa zona occorre una seria considerazione rapportata alle richieste e all’andamento alto-planimetrico, nonché un’opportuna e seria riconsiderazione sul valore impositivo IMU previsto per un importo di € 59.81 . Ciò sta a significare che che per ogni 10.000 m.q. di terreno con aliquota del 10.6 per mille bisogna pagare euro 6400 di IMU nonostante la reale e continua vocazione agricola”.
Al termine della lunga analisi il Comitato si dice fiducioso nell'operato del Comune dopo “le doglianze patite dai cittadini ed esposte in questa missiva che non vuole fare rimproveri a nessuno ma chiede una forma di collaborazione a tutti resta completamente disponibile a fornire ulteriori chiarimenti sulla complessa vicenda che purtroppo, con il trascorrere degli anni e l’evolversi degli eventi, sta assumendo sempre di più un aspetto insostenibile e di proporzioni drammatiche”.
